Calculadora de Leilão Financiado pelo Sistema SAC
Simule a operação completa: parcelas decrescentes do financiamento, custos de arrematação, IPTU/condomínio durante a posse, corretagem e impostos na revenda — para descobrir o lucro líquido real e o ROI antes de dar o lance. Grátis, sem cadastro.
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Valores do imóvel
Custos da arrematação
Pós arrematação (durante a posse)
Custos pós venda
Estrutura do financiamento
Como funciona o financiamento SAC em leilão
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a parcela do principal (amortização) é fixa todo mês, mas como os juros incidem sobre o saldo devedor decrescente, as parcelas começam altas e diminuem ao longo do contrato. Para o mesmo prazo e taxa, o SAC paga menos juros no total que o PRICE.
Para imóvel arrematado em leilão, o impacto prático é: você paga parcelas maiores no começo, quando provavelmente ainda está reformando ou aguardando desocupação. Bancos analisam pela primeira parcela (mais alta) — se ela passar de 30% da renda, recusam o financiamento.
O que esta calculadora considera
- Custos da arrematação: comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, dívidas a quitar.
- Reforma estimada para deixar pronto para revenda.
- Custos da posse (IPTU + condomínio) multiplicados pelo tempo até revender.
- Parcelas pagas durante a posse — somatório das parcelas SAC do período (decrescentes).
- Saldo devedor remanescente do financiamento na revenda — descontado do que você recebe.
- Corretagem sobre o valor de venda (5-6% típico).
- Imposto sobre ganho de capital aplicado sobre o lucro tributável após dedução dos custos.
Fórmulas SAC
Amortização (fixa) = PV / n Juros do mês k = Saldo_k × i Parcela do mês k = Amortização + Juros do mês k Saldo após mês k = PV − (Amortização × k) Onde: PV = valor financiado (lance − entrada) i = taxa de juros mensal equivalente n = número total de meses do contrato
Para converter a taxa anual em mensal equivalente: i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1.
A primeira parcela é a maior; a última é a menor.
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SAC ou PRICE: qual escolher para leilão?
Depende do seu perfil. SAC paga menos juros no total, mas tem primeira parcela mais alta — bom para quem tem renda confortável hoje e pretende quitar antecipado. PRICE tem parcela fixa menor de início, melhor para orçamento apertado. Use ambas as calculadoras com seus números para comparar lucro líquido nos dois cenários.
Por que a primeira parcela do SAC é mais alta?
Porque a amortização é fixa todo mês, mas os juros do primeiro mês incidem sobre o saldo devedor inteiro (lance − entrada). Conforme você paga, o saldo cai e os juros do mês seguinte são menores — a parcela total cai linearmente até o fim do contrato.
Como o saldo devedor afeta a revenda?
Quando você vende, o banco recebe primeiro o saldo devedor remanescente. O que sobra é o seu valor líquido (antes de corretagem e imposto). No SAC, como a amortização é mais rápida que no PRICE, o saldo devedor cai mais — em prazos curtos a diferença é pequena; em prazos longos é considerável.
Posso usar FGTS junto com SAC?
Sim. As regras do FGTS são as mesmas para os dois sistemas (SAC ou PRICE) — pode usar para entrada, amortização ou abater saldo devedor a cada 2 anos, desde que o imóvel seja residencial em zona urbana.
Comprar imóvel ocupado vale a pena?
Sim — costumam ter preços mais atraentes exatamente porque afastam parte dos competidores. Há vários caminhos amigáveis: acordo direto com o ocupante, locação ou compra com desconto. Investidores experientes preferem ocupados pela margem maior — vale conversar antes com o ocupante e considerar essa estratégia no plano.
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