Calculadora de Rentabilidade em Leilão de Imóveis
Vale a pena comprar imóvel em leilão? Calcule o custo total real de arrematar — incluindo ITBI, comissão do leiloeiro, cartório e reforma — e descubra o ROI antes de dar o lance. Grátis, sem cadastro.
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Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Comprar imóvel em leilão pode ser excelente negócio — descontos de 30%, 40% e até 60% abaixo do valor de mercado são reais. Mas o lance é apenas o começo da conta. Quem ignora os custos extras descobre, no pior momento, que o "desconto" sumiu. Esta calculadora soma todos os custos de arrematar, incluindo:
- Comissão do leiloeiro — geralmente 5% sobre o lance, paga junto com o pagamento.
- ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, 2 a 4% conforme o município.
- Custos cartoriais — emissão da carta de arrematação, registro no cartório de imóveis e taxas correlatas. Varia por estado.
- Dívidas a quitar — IPTU atrasado, condomínio, taxas. Confira no edital e na matrícula.
- Reforma — imóveis em leilão muitas vezes precisam de pintura, hidráulica, elétrica.
- Custo de carrego — IPTU e condomínio durante os meses até a revenda.
- Corretagem na revenda — comissão paga ao corretor quando vender o imóvel. Geralmente 5-6% sobre o valor de venda.
- Imposto sobre ganho de capital — 15% padrão sobre o lucro tributável (valor de venda − custos dedutíveis). Custos dedutíveis: lance, comissão do leiloeiro, ITBI, cartório, reforma e corretagem.
Como calcular o custo de arrematar um imóvel em leilão
A fórmula simples é:
Custo Total = Lance
+ Comissão (% × Lance)
+ ITBI (% × Lance)
+ Cartório
+ Reforma
+ Dívidas
+ (Custo Mensal × Meses)
+ Corretagem revenda (% × Valor de Mercado)
+ Imposto Ganho de Capital
Imposto = max(0, Valor Mercado − Custos Dedutíveis) × Alíquota
onde Custos Dedutíveis =
Lance + Comissão + ITBI + Cartório + Reforma + Corretagem
Para saber se vale a pena, compare o Custo Total com o Valor de Mercado. A diferença é seu lucro bruto. O ROI (retorno sobre o investimento) é esse lucro dividido pelo custo total.
- ROI acima de 30% — excelente, com folga para imprevistos.
- ROI entre 15% e 30% — bom, mas atenção a riscos.
- ROI entre 0% e 15% — margem apertada; qualquer surpresa elimina o lucro.
- ROI negativo — não vale a pena pelos números.
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O que esta calculadora NÃO inclui?
Riscos difíceis de prever: imóvel ocupado (custo e tempo de desocupação variam muito conforme caso), processos pendentes na matrícula, impostos federais sobre revenda (IR sobre ganho de capital), variação do mercado durante a imobilização e juros do capital empatado. Sempre consulte advogado antes de arrematar.
Quanto cobra o leiloeiro?
O padrão é 5% sobre o lance vencedor, mas o edital define. Alguns leilões judiciais não cobram comissão do arrematante (apenas do executado). Sempre confira o item "ônus do arrematante" no edital antes de dar o lance.
Como descobrir o valor real de mercado?
Pesquise imóveis similares no ZAP, VivaReal, QuintoAndar e OLX no mesmo bairro, com a mesma metragem, padrão e idade aproximada. Tire a média de 5-10 listings comparáveis. O Marteleiro faz esse cruzamento automaticamente para os imóveis que monitora — assinantes veem o desconto exato sem ter que fazer pesquisa manual.
Comprar imóvel ocupado vale a pena?
Sim — imóveis ocupados costumam ter preços mais atraentes exatamente porque afastam parte dos competidores. Há vários caminhos amigáveis: acordo direto com o ocupante (incentivo de saída, locação, compra com desconto), além da via judicial quando necessário. Muitos investidores experientes preferem ocupados justamente pela margem maior. Cada caso é um caso — vale conversar antes com o ocupante e considerar essa estratégia no seu plano.
Qual ROI é considerado bom em leilão?
Investidores experientes miram acima de 30% para compensar riscos não previstos. Abaixo disso, qualquer imprevisto (reforma maior, demora na desocupação, mercado em queda) elimina o lucro. Margens menores fazem sentido só se você conhece muito bem o imóvel.
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